泰國房地產稅制大解析:3個你一定要知道的投資細節

10 月 10, 2019

購買房地產時,不論是為了投資或是自用,一定要仔細計算相關的稅負,房地產稅額過高的話,有可能侵蝕投資獲利。

如果是以租賃方式投資泰國房地產,就需要衡量租金收入的相關稅負。現在就讓我們來看看泰國的房地產稅制吧!在你購買公寓以前有許多細節需納入考量:

公開透明的稅制、不徵收房地產持有稅

泰國房地產除了有表現優異的增值空間與租金回報率以外,另一個吸引外國投資人購買的主要因素是固定的房地產稅制及沒有其他無形成本。有別於其他周邊國家,泰國不課徵年度持有稅 (如台灣的房屋稅與地價稅),僅在買賣交易時需要繳交稅費。

出售房地產而產生的費用及稅負

泰國政府針對房地產買賣交易,會收取固定比例的交易費用,金額為買賣總交易額的2%,大多數情況會由買賣雙方各負擔一半(分別支付1%)。雙方皆有支付這筆費用的義務,但依據合約的規範不同,支付額度的細節可由交易雙方協商。如果該房地產交易在持有滿五年或是超過五年的情況,出售該房產時將會產生額外的0.5%印花稅。

售出房地產時所產生的商業稅則是 3.3%,會以登錄實價或是市場估價較高者計算。這筆稅額包括了特殊商業稅3%以及當地稅0.3%,只要是以投資獲利為目的出售房產時,都會適用這筆稅額。值得注意的是,這項稅制只適用於取得房地產產權後五年內做出的交易,如果是繼承而來的房地產,則不論持有多少年後交易,都不必另外繳交這筆商業稅。

預扣所得稅的計算方式是將售出金額或政府評定現值(以價高者計算)視為總收入,接著減去列表B(請見下圖附件)的支出項,取得淨利。納稅人將淨利除以持有年數就能得出每年淨收入,並依照列表A的級距,計算每年淨收入的應繳所得稅額。最後一步是將剛才計算出來的每年應繳所得稅額乘上總持有年數,就能算出預扣所得稅的總額。

列表A – 個人所得稅

所得級距

稅率

0~150,000

0%

150,001~300,000

5%

300,001~500,000

10%

500,001~750,000

15%

750,001~1,000,000

20%

1,000,001~2,000,000

25%

2,000,001~5,000,000

30%

5,000,001 及以上

35%

*備註:出售房地產時,第一所得級距150,000泰銖不得免稅,須併入下一級距計算稅額

列表B – 可折抵稅額支出

持有年份

可折抵比率

1

92%

2

84%

3

77%

4

71%

5

65%

6

60%

7

55%

8 及以上

50%

預扣所得稅的計算方式為,以銷售價格作為收入,減去列表B的可折抵額度,得出淨收入,接著除以房地產持有的年份,得出每年淨收入。接著用每年淨收入對照列表A,算出每年淨收入應繳稅額,最後乘上持有年份得出預扣所得稅總額。

列表C – 相關稅額與費用

稅額類型

費用比率

交易費(a)

2%

特殊商業稅(b)

3.3%

印花稅(c)

0.5%

所得稅(WHT)

依據列表A而定

(a) 買家與賣家需要各負擔稅金的一半

(b) 持有房地產不足5年時出售適用此稅額

(c) 持有房地產等於或大於5年時出售適用此稅額

以下就用一個持有兩年後以1000萬泰銖售出的房地產作為例子。下表列出了詳細的計算過程:

持有稅計算

售出價格

10,000,000 泰銖

可折抵稅額支出為84%(列表B)

8,400,000 泰銖

淨收入

1,600,000 泰銖

每年淨收入

800,000 泰銖

每年淨收入應繳稅額

75,000 泰銖

總持有稅額

150,000 泰銖

•淨收入:10,000,000 – 8,400,000 (可扣除額84%) = 1,600,000泰銖

•每年淨收入:1,600,000/2(持有年數)=800,000

•應繳個人所得稅:( 15,000 + 20,000 + 37,500 + 10,000 ) X 2(持有年數) = 165,000

根據上述計算,最後得出預扣所得稅總額是16.5萬泰銖。

 

租金收益產生的應繳稅額

除了出售房地產時應繳的費用與稅負,同時也需要注意租金收益的稅務計算,下表詳細列出了個人所得稅率:

列表A – 個人所得稅

所得級距

稅率

0~150,000

0%

150,001~300,000

5%

300,001~500,000

10%

500,001~750,000

15%

750,001~1,000,000

20%

1,000,001~2,000,000

25%

2,000,001~5,000,000

30%

5,000,001 及以上

35%

以下同樣也以一個實際例子計算:在Thong Lo區域的套房的平均租金為35,000泰銖,以平均租金收益5%計算的話,該房地產總價值是每年的租金收益(35,000泰銖 X 12個月)再除以租金收益,等於840萬泰銖。下表列出了出租房地產年收益的應繳稅額:

租金收益稅額計算

總所得

420,000 泰銖

個人折抵額度

60,000泰銖

淨所得

360,000泰銖

個人淨所得稅

13,500 泰銖

建築與土地稅(12.5%)

52,500 泰銖( 總所得*12.5%)

總稅額

66,000 泰銖(個人淨所得稅+建築與土地稅)

淨所得

354,000 泰銖(總所得減掉總稅額)

值得注意的是,12.5%的建築與土地稅的稅率預計在2019年實施:

房地產售價

每年稅率

登錄價格

房地產稅額

<= 5百萬

0.03%

3百萬

900泰銖

5百萬~1千萬

0.05%

8百萬

4,000泰銖

1千萬~2千萬

0.1%

1千5百萬

15,000泰銖

2千萬~3千萬

0.15%

2千5百萬

37,500泰銖

3千萬~5千萬

0.2%

4千萬

80,000泰銖

5千萬~1億

0.25%

8千萬

200,000泰銖

>1億

0.3%

1億兩千萬

360,000泰銖

本文已經詳細列出泰國房地產的基礎稅務細項,投資人與屋主可以在進行交易前精算應繳的稅額。和其他國家相比,泰國的稅率更加優惠,且能確保你完整地獲得投資所獲得的利益。

 

 

資料來源:SANSIRI

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