2017曼谷經濟展望

外部局勢將帶來極大挑戰

泰國貨幣政策委員會銀行(MPC)預計，2016年及2017年的經濟，分別會有3.2%的成長率，沒有什麼太大的負面因素會影響到泰國的總體經濟。

美國對中國的貿易保護政策，將會是2017年泰國最主要的經濟風險因子。中國對美國的出口量減少，造成泰國原物料及產品運輸至中國的再出口也隨之遞減。

由於2016年的出口量低於預期，今年對柬埔寨、寮國、緬甸及越南的出口，預計將會有所增加。

公部門的支出將成為今年經濟成長的重要推手。政府已經在去年底批准1,900億泰銖的補充預算，預計將在2017年2月通過國會決議，可能將GDP赤字提高到3.3%。這將會是目前2.7%的現有比率，3,900億泰銖之外的一筆可觀經費。

財政部預計分配2,200億泰銖至基礎公共建設，同時也挹注到2017年的經濟當中。財政部更進一步的指示政府帶頭進行投資，計畫已經規劃到兩年之後。2017年，與個人投資的保守相比，整個國家將會有急遽的成長。

最近對零元旅遊團業者的限制，將會影響2017年總體抵泰人數。但CBRE研究室認為，目前佔了總體GDP10%的旅遊業，對泰國產業的貢獻並不會因此而產生太大的波動。

2017年前半年，美元利率可能上升，泰幣估計仍不敵美元的強勢。

2017年，由於基本工資上升，農業收入提高，「第一台車計畫」的尾款及所得稅的重整，個人消費支出也可能因此提升。

2017曼谷住宅市場展望

公寓開發商極力招攬外國買家

按揭貸款受限制，中低端市場受到挑戰

2016年第4季，銷售及完工進度皆表現遲緩，低端市場因為個人負債率保持在高水位，導致按揭貸款受到限制。

CBRE研究室認為，終端的住宅市場在2017年將保持穩定，並且與貸款能力沒有太大的關係。CBRE並未考慮可能的利息提升所帶來的影響，反而比較憂心的是按揭貸款的可取得性。

CBRE並不認為，計畫中的大眾運輸會是銷售的重要催化劑，因為人們通常只會在交通線路確定動工之後，才開始在沿線購買。

2017年的市場，仍舊是大型開發商的天下。他們常需要相互競爭，特別是在高端市場的部分。

由於按揭貸款的持續受到限制，經濟成長前景仍持續承受壓力。2017年將很難看見中低端市場的住宅銷售量大幅超越2016年。

 

 

 

奢華公寓的需求強勁，終端市場遭遇挑戰

2016年，涵括所有地點及價位，總共有55,000個新公寓單位落成，比2015年58,000個單位要少。

郊區市場不顧疲軟的需求，公寓完工的單位量仍在高峰。這一區段的市場，主要挑戰在於預售階段。因預售的頭期款通常少於10%，完工時客戶才會付全額並過戶。

因此買方違約是一個極大的風險。由於可能有投機的預售買家，在無法轉售或不願付全款的情況下，直接違約不管，導致開發商剩下許多完工但沒有人買的單位。

儘管銷售緩慢，市中心區的預售價格，根據目前17個近期的項目(3個完工，14個正在動工)，價位平均落在每平米300,000泰銖。

根據CBRE銷售部研究，泰國買家佔新物業交易85%以上。當我們以為，泰國當地對豪華公寓單位有很大的需求時，開發商卻表明，對國際仲介的海外銷售抱有高度興趣。

1千萬泰銖以下的房產在外國買方之間十分搶手，CBRE研究室認為，這股風潮將在2017年急速成長。有些房產投資盛行的國家，像是香港、新加坡，會對外國買家課徵印花稅，曼谷與其他房產投資同樣盛行的國家不同，不會課徵海外購買稅。

2017的市場前景憂喜參半，在郊區會有部分一房房型的需求，但也只在某些未開發過的區塊。豪華單位仍聚集在Sukhumvit、Sathorn及Central Lumpini一帶。

CBRE認為，儘管銷售需要花的時間會拉長，但投機買家會減少，終端市場消費者將會推動市場運作。

在市中心市場方面，許多2016年第4季計畫的項目延遲發表。開發商在已購置土地的壓力之下，將於2017年第1季重新發表了新的項目。

市中心區的高端市場仍有需求。水漲船高的價格大部分起因於土地價格的上漲，而非利潤，但高漲的價格也意味著買方會更精挑細選。如果開發商希望售價在每平米30萬以上，他們就必須向客戶展現項目在規格和設計上的豪華感。在2016年曼谷，「The Ritz-Carlton Residences 」成功銷售了許多每平米單價超過40萬泰銖的單位。「Marque Sukhumvit」成為了Sukhumvit區第一個在第4季達到銷售40萬泰銖的項目。雖然這些交易額並未反映出上述所提的項目每平米的平均價格，但如此的銷售狀況仍讓人信心大漲，像Sansiri最近就發表了一個在無線路98號上，每平米平均超過50萬泰銖的超高端項目。

CBRE總體預測，開發商將會更謹慎，在發表新項目之前鎖定穩固的需求層級。市中心區的新項目價位將持續走高，而且可能因應日益昂貴的地價同步上揚。

而已完工的項目，價格仍會有明顯差距，尤其是較老的建案。而價格將取決於品質、屋齡、單位面積等等，而非只有地點。在部分情況下，市中心區同區域的房價，可能來到20年前的4倍之高。維護良好、地點優良的已完工建案，將會有很大的升值機會。

 

 

APARTMENT(一人所有權)及CONDOMINIUM(多人所有權，可自由租賃)可能在曼谷的外國人口演變下遭受挑戰

CBRE認為，外國人口的持續成長將會在2017年趨緩，組成也可能改變，住宅預算較低的中國人口將會增加。

外國人口組成的改變，也意味著房屋預算可能不會增加。未翻新的房屋，空屋率可能提高，尤其是較老舊的建案，公共區域及房間內部的情況，都可能嚇跑租客。新的apartment供給有限，大部分的租賃來源將來自condominium。

 

公寓式酒店面臨遊客量減少及飯店的挑戰

零元旅遊團的停止，對於公寓式酒店的房價不會有所影響，因為他們本身水準就高於這個區段，而其單日住房價格將會隨著飯店價位調整。層出不窮的新房源加上成長遲緩的遊客量，公寓式酒店不太有機會提高住房價格。

長租市場會受到外國人口的緩慢成長，及外國居民的國籍組成影響。CBRE研究室認為，2017年增加租金的可能性不高，但入住率會相對的穩定。

2017年的供給有限，只有530個新單位加入，今年總共有16,500個單位。

資訊來源:CBRE

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Why more Chinese investors are turning to Thailand

為何中國投資客轉戰泰國？

Restrictions placed in Australia is resulting in increased Chinese interest in Thailand. 

澳洲的各種限制，讓中國人增加對泰國投資的興趣

It is certainly not new news that the Chinese investors are purchasing property in Thailand. Often choosing the Kingdom for a variety of reasons such as the promising returns on offer plus the attractive price point. However there is a renewed appetite from the Chinese. This is believed to be a result of restrictions introduced in Australia to curb overseas investors from purchasing property.

中國投資客在泰國大肆買房已經不是什麼稀奇的事情，造成這股風潮的原因，不外乎就是未來可觀的發展性，及便宜又大碗的性價比。除此之外，澳洲最近新增的諸多房地產限制，讓外國投資客望之卻步的同時，也為泰國增加了一個新的吸力。

Australia has become a popular investment destination for the Chinese because many want property for their children to reside in whilst studying in the country. Additionally they wish to spread their investments across a variety of assets. Hence Australia’s stability and security nature is attractive.

中國人熱衷在澳洲投資，是因為他們希望自己的孩子能在澳洲學習、成長，同時，也希望能藉此在不同的領域置產。穩定而安全的澳洲，一直以來是許多中國人的首選。

New taxes

新稅制

However measures introduced to deter overseas investors have had an effect with Chinese investors moving their sights from Australia to Thailand. The state of Victoria, which includes the popular buzzing city of Melbourne, has taken action to aid the slowdown the activities of international investors. Until the 1 July there was an exemption of stamp duty for any off-plan property. This has now been abolished. Plus in 2016 overseas purchasers have been stung even further with a hike in stamp duty from three to seven percent.

然而，新上路的法規阻擋了許多海外投資客的進入，也開始讓中國人放眼泰國市場。擁有繁華城市——墨爾本的維多麗亞州在今年7月1日，將預售項目的印花稅減免正式廢除。雪上加霜的是，2016年開始，海外買家的印花稅從3%上升到7%。，開始讓國外投資客躊躇不前。

In New South Wales, home to Sydney, a similar pattern has emerged. Foreign purchasers have to pay 8 percent tax on property purchases. Additionally the annual land tax for overseas investors has increased from 0.75 percent to 2 percent. This comes as a result of international investors being cited as a key driver in rising property prices in Sydney where since in 2009 prices have doubled.

在雪梨的所在地——新南威爾斯，類似的情況也漸漸浮現。外國買家必須付8%的稅在物業交易上，另外，外國投資人的年度土地稅也從0.75%漲到了2%。種種稅制讓外國買家需付出的房產價格，從2009年到現今，已足足上漲了1倍之多。

 

 

The federal government has also taken action implementing a ‘ghost tax’. This annual fee of AUD 5,000 will be levied on any property that is left empty for a period of six months or more. The aim is to discourage investors from buying property as a means to park their money rather than to live in. In turn it is hoped that it will ensure that locals are still able to afford to buy property. The funds raised from these taxes will then be injected back into the market. Used to help build affordable housing and also to assist first time buyers to reach the first rung of the property ladder.

為了房產的可入手性，為了讓買房新手有機會入手房地產的第一步台階，聯邦政府開始徵收「空屋稅」。「空屋稅」意即，要對所有空置6個月以上的房產，徵收5,000澳幣的年度稅。設置這個稅制的原因，是為了讓房子能發揮它真正的效用，而不再只是一個儲蓄型式。各式各樣的稅制，導致置產成本提升，也全部反映到了市場之中。

Thailand to reap the rewards

泰國獲得意想不到的收穫

As many Chinese investors turn away from Australia in a response to these rising taxes, more are setting their sights on other destinations. Consequently Thailand has received more attention. As a result we expect to see a rise in the number of transactions in the kingdom from Chinese investors going forward as their enquiry levels have already increased.

許多因上漲的稅制而逃離澳洲的中國人，開始重新鎖定目標。因此，泰國獲得了更多的關注，而我們也期待中國客戶在泰國的物業交易量，會隨著需求量一起成長。

資訊來源:www.thailand-property.com

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為了替已故泰王普密蓬的國葬做準備，10月1日至29日期間，曼谷大皇宮及玉佛寺將暫停對外開放。

泰國宮務處21日發表公告，由於已故國王普密蓬的火葬大典將近，為保證大典準備工作的周到全面，大皇宮以及玉佛寺將於10月1日至29日期間關閉，以著手準備葬禮場地，直至10月30日才重新開放給遊客和民眾來參觀。

已故國王普密蓬的國葬將從10月25日起一連舉行5天，火化儀式在10月26日旁晚舉行。

泰國政府已呼籲外國遊客避免在10月下旬到泰國首都曼谷旅遊。

此外，舊國會大廈（阿南達沙瑪空皇家禦會館）10月1日起也將無限期關閉。

 

資訊來源:泰國中華網

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泰國當局必須加快賦稅結構改革來實現經濟長遠的平衡發展，同時也為國內消費釋放更多購買力。

開泰研究中心經濟研究部主管庫實就泰國當前和未來經濟形勢指出，2017年泰國經濟將有望實現3.8%的增長，而明年經濟增速也將保持在4%左右。但不管怎樣，從經濟增長驅動力來看，仍過度依賴出口和旅遊經濟的支持。

而這也顯示出泰國經濟增長的不平衡性，因為如果一旦發生全球性的風險，比如戰爭，失去兩大經濟驅動力的泰國經濟將面臨結果性風險。因此當局應該加快賦稅結果性改革，實現經濟發展長遠的平衡發展。因為全球經濟仍面臨來自爆發戰爭的風險，屆時泰國經濟將將陷入危機。

庫實認為，就當前政府公共負債率水平和國內家庭負債率看，政府應該實施新一輪的為國消費政策以刺激和提高國內低迷狀況。長期來看，政府應該加快賦稅改革，進一步降低民眾稅賦負擔，釋放更多的消費購買力。據悉，目前泰國公共負債率40%，家庭負債率則高達80%。

至於明年投資，相信東部經濟走廊EEC將是私營企業重點關注的對象，政治風險方面，他認為，政府必須按照原定的大選路線圖推進，相信將會有助於提升投資者信心，未來泰國未來經濟增長奠定良好的基調。

 

資訊來源:泰國中華網

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巴育總理對2017-2018年全球競爭力報告中泰國排名提升2個位置的結果表示滿意，並強調政府走在了正確的道路上。而投資者信心的回升將幫助泰國經濟實現3.5%以上的增長。

泰國總理府發言人訕盛透露稱，巴育總理在獲悉泰國在世界經濟論壇發布的2017-2018年全球競爭力報告中排名升高2位至第32位的結果表示滿意，並指出，排名提升很好的表明了政府走在了正確的改革道路上了，而這也將有助於重拾投資者信心，尤其是外國投資者信心。

巴育總理認為，泰國競爭力排名的提升並非易事，是對政府工作的一種挑戰和考驗，尤其是在短短的2-3年內透過本屆政府領導和各方的共同不懈努力才取得了這樣的成績。政府大力推動全國交通網絡基建投資的同時，還不斷提升泰國移動通訊網絡4G的升級步伐。

其中，泰國移動智能設備普及率從去年的第55位提高到今年的第5位，高中義務教育程度從第84位提高至第8位。此外，泰國在創新和技術充分發展方面也取得了不俗的進步。

此外，泰國投融資市場地位也獲得了國際的高度認可，尤其是在金融和資本市場的國際化透明程度上，泰國國內資本市場融資環境、金融管理服務水平以及銀行等金融機構的資本實力等。而政府接下來最重要的工作就是不斷改善泰國政治動蕩的特點，強化依法治國，加大對知識產權侵權行為的打擊力度以及實現科技興國的戰略。

 

資訊來源:泰國中華網

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2017年全球競爭力指數排名中，瑞士連續9年蟬聯全球最具競爭力經濟體，泰國排名上升2位至第32位，繼續落後於同屬東盟的新加坡和馬來西亞。

據世界經濟論壇發布的《2017-2018年度全球競爭力報告》顯示，瑞士在137個經濟體中繼續保持領頭羊優勢，連續第9年蟬聯全球最具競爭力經濟體。泰國排名較去年上升2位至第32位。報告認為，改革、創新和人才是提升本次競爭力的新焦點。

該競爭力排名報告是以全球精華整理指數為依據，內容包括12項主要競爭力數據為衡量標準，能夠全面的反映出世界各國的生產力水平和繁榮程度。而入選此次榜單的前10個國家分別是，瑞士、美國、新加坡、荷蘭、德國、中國香港、瑞典、英國、日本和芬蘭。

而在東亞和太平洋地區排名中泰國入圍前10，排名依次是，新加坡、中國香港、日本、新西蘭、中國台灣、澳大利亞、馬來西亞、韓國、中國和泰國。報告指出，中國是大型新興市場組織金磚國家組織中排名最靠前，比去年上升1位，中國在12項指標排名中最好的是市場規模、宏觀經濟環境以及創新等三項上。另外，在商品市場效率、金融市場發展和技術就緒程度方面也有較大進步。

而泰國在8項上有明顯改善，另有4項維持不變。其中宏觀經濟環境位居第9，得到6.2分，市場規模從第49位升至第43位。

 

資訊來源:泰國中華網

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在十一黃金周到來的前夕，海島遊成為了被中國旅行者熱捧的旅行方式。根據螞蜂窩旅行網推出的9月“旅遊蜂向標”數據顯示，境外目的地榜單中，海島類目的地的熱度保持領先。

在前二十的旅遊目的地中，海島遊目的地佔據了6席。其中，泰國以3席海島數量居於首位。其中，蘇梅島在近幾個月的榜單中，首次躋身前十。而此前大熱的新加坡則隨著暑假的結束，退出熱門目的地Top10。

據中國旅遊研究院發布的《2017年國慶中秋長假旅遊市場預測》顯示，2017年國慶、中秋八天長假期間旅遊市場預計將接待7.1億人次，同比增長10%，今年的國慶出行可謂十分火爆。而臨近史上最長“超級黃金周”，不少人選擇了在雙節之前的冷門時間出行，錯峰短途遊、海島遊成為這些遊客的不二選擇。

泰國斯米蘭群島是世界最著名的十大潛水勝地之一、更是全球十個最迷人的旅遊景點之一，每年只有11月到4月開放，其他時間不能登島，因此已有一大批遊客從現在開始關注預訂，熱度由此走高。

“休閒度假旅遊的普及，讓海島遊成為了國內游客最喜愛的出遊方式之一。”螞蜂窩旅遊研究中心負責人馮饒表示，“在十一黃金周到來之前，海島目的地首先開始出現熱度上漲的趨勢。中國旅行者希望通過在海島的假期，來調整工作的疲憊。”

 

資訊來源:泰國中華網

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泰國央行27日例會以全票通過的結果維持當前1.5%的利率不變，儘管沒有滿足市場降息的期待，但上調全年經濟增長預期至3.8%多少也算是一種補償。

泰國央行貨幣政策委員會發言人兼助理行長乍都隆於27日結束的委員會例會後的釋出會上給出了以下資訊，貨幣政策委員會討論後以全票通過的結果決定維持當前1.5%的政策利率不變。而1.5%的政策利率實施的時間也將延長至2年零5個月。

乍都隆解釋稱，現行政策利率水平符合經濟發展的要求，能為經濟穩步增長和年底通脹目標的實現帶來積極支援。預計通脹率將在明年中旬回歸到預期目標區間內，同時將調整今明兩年的通脹預期分別是，0.6%和1.2%。

經濟增長速度超出了之前的預期，以及為了防止低利率引發的投機活動高漲的風險，因此貨幣政策委員會討論後認為維持現行利率符合當前經濟發展的要求，沒有調整的必要性。

但不管這樣，央行將會持續關注經濟發展和國際資本流動勢態，並對市場預期及時做出相應的調整。鑑於政府投資支出放緩的實施，央行決定下調全年政府投資增速從之前的增7.7%下調至增5%，而明年來自政府投資的增長料提高至9.8%。私營企業投資正呈現緩慢復甦的勢頭，儘管低收入者消費增長仍沒有明顯的複蘇信號。

與此同時，將決定上調2017年全年經濟增長預期從之前的3.5%提高至3.8%，為之前預期區間的高位。顯示今年以出口為驅動的泰國經濟增長顯著，之前預估出口增5%，實際增幅為8%。

 

資訊來源:泰國中華網

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泰國當局正考慮向日本、尼泊爾、不丹、斯里蘭卡和孟加拉等5國公民開放90天入境醫療免簽政策，中國是首批納入該優惠政策的國家之一。

泰國旅遊和體育部長郭甘透露稱，其正在與衛生部官員討論增加90天醫療免簽國家範圍的問題，新納入該簽證優惠國家仍主要以亞洲國家為主。據悉此次提交的討論備選國家名單分別是，日本、尼泊爾、不丹、斯里蘭卡和孟加拉等5國。

泰國政府與之前批准的首批90天醫療免簽優惠政策國家中，除了老撾、柬埔寨、緬甸和越南等CLMV國家外，還有中國。這些國家公民如果以醫療旅遊為目的申請進入泰國將獲得最長90天的醫療免簽待遇。

她說，放寬醫療免簽國家範圍符合政府政策精神，有助於強化泰國醫療健康旅遊產業在本地區的推廣和發展。提高高端入境游遊客市場是政府的重要政策議程。

目前政府對申請醫療健康旅遊簽證的遊客，還同時允許至多3位隨從享受90天免簽待遇。官方統計數據顯示，醫療健康遊客人均支出額相比普通的遊客每人每天5000泰銖、約合1000人民幣的消費支出額來說高出了很多。

 

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料5年後泰國數字廣告產業將在此基礎上翻一番，截止目前泰國數字廣告產業市值約為120億泰銖。

泰國數字廣告產業有望在未來5年內再翻一番，截止目前為止泰國全國數字廣告業務市值在120億泰銖左右。高速增長也將帶來行業的激烈競爭，不斷有新人加入行業競爭中來。

數字廣告產業的蓬勃發展吸引了大企業關注的同時，也吸引了越來越的中小企業的參與，紛紛透過數字廣告來實現新品和服務推廣。數字廣告在客戶精準度方面相比傳統廣告媒體更加高效，廣告成本也相對比較便宜。儘管近年來隨著越來越的商家轉入線上廣告推廣渠道，但數字廣告費用卻也呈現持續上漲，預計漲幅不低於50%。

相比數字廣告業務興起的初期，商家透過數字廣告實現產品和服務交易轉換率正呈現下滑，比如之前投入1000泰銖做數字廣告，能夠轉化為20000泰銖的銷售額，轉換率近20倍，但現在的回報僅有6000泰銖，轉換率僅6倍。轉換率下降的同時，廣告費用支出卻在爬升，最高時漲幅料在50%左右。

 

資訊來源:泰國中華網

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